事情的源头还要追溯到李牧身上。

　　 那天谈到最后，李牧突然问：“你跟小成小陌合作的那个房地产公司，项目快要开盘了吧？”

　　 “啊？！是的。”小五哥给弄一愣。

　　 李牧摇摇头：“不要在那上面投入太多精力，浪费你的天赋才情！”

　　 小五哥能说什么？

　　 唯有点头：“是，我明白。”

　　 然后心里就开始犯嘀咕，这位大领导究竟什么意思？提醒还是警告？

　　 李牧似乎是打定主意要让方小武猜谜，最后又淡声道：“待会让张主任给你找一份17年云州综合统计报告精要，回去好好看看，这份比较细致，注意不要外传。”

　　 啊？

　　 这么敏感的东西，就这么给我？

　　 小五哥罕见的有点迷糊，带着报告回家，一晚上没合眼。

　　 报告是真的很精要，而且极其专业。

　　 其中很多统计数据都是使用的非标口径，简而言之，跟上报的数据可能“不太一样”。

　　 小五哥居然从中读出一点洪材风格，野蛮直接，真实细致。

　　 最后，终于读懂报告的小五哥，悚然而惊。

　　 第二天，他就找到陌紫妍和成池开小会。

　　 “我可能会提前出手公司股份，跟你们打声招呼，必要的时候，得麻烦你们配合我。另外，姐你也可以适当转移一下注意力。”

　　 成池大奇：“咦？刚见完李会长你就要撤，是有什么内幕消息么？”

　　 小五哥就没打算瞒着他，将想法合盘推出。

　　 “很简单，我不看好云州的房地产市场，而且确实没有精力顾及这块。”

　　 成池不以为意的撇嘴：“又是调控的老一套？中央调控这么多年，年年涨，好不容易15年开始一线不涨了，二三线接力。你看咱们云州，从去年年初到现在，涨了多少？”

　　 房地产市场是个宏观的大课题，门外汉肯定摸不到边，但房地产商也未必真懂——大部分都是见利而上的关系户而已。

　　 成池陌紫妍的眼界和见识，都远非常人可比，但是论起从繁复信息里照见事务本质的能力，与方小武根本不在一个级别。

　　 对于朋友，小五哥向来很有耐心，认真解释。

　　 “我跟你讲几个数据。”

　　 “17年，云城人口净流入增长8.9%，而16年是增长9.5%。”

　　 “17年，云城住宅用地供应321.6万平方米，比16年增加将近9%。”

　　 “17年，云城房价上涨54%，而16年只有23%。”

　　 “17年，云城规模以上企业悄无声息的减少93家。”

　　 成池+陌紫妍，听得二脸懵逼，面面相觑。

　　 小五哥叹口气，放缓语速。

　　 “我们简单讲，人口流速是一个城市的房价，是否能够快速上涨的核心原因之一。”

　　 “人口净流出的城市，你炒什么房？房子只会越放越多，越来越便宜。”

　　 “人口快速流入的城市，你搞限购限售有什么意义？需求就拱在那里，不离不弃。”

　　 “决定城市房价上涨的另外一个核心因素，是地方政府的土地供应量。”

　　 “如果收紧土地供应，人为制造需求大于供应的局面，房价必然快速上涨。”

　　 “由于盖房子有周期，所以一般而言，两年前的土地供应量，将决定现在的房价均线，现在的土地供应量，将决定购房者对未来的预期。”

　　 “未来预期，其实就是购房者信心，这是第三个影响一地房价的核心因素。”

　　 “OK，我们回头看这三点要素，有没有发现什么不对劲？”

　　 方小武讲得直白简单，成池陌紫妍回头再琢磨那4组数据，终于跟上趟了。

　　 小五哥做出总结的时候，两人悚然动容。

　　 “你们看，云城的人口净流入，经过长达8年的快速增长，17年略有回落。”

　　 “而云城的土地供应量，其实一直都很宽松，15年就有270万平，17年更是高达320万。”

　　 成池面色骇然：“所以说，其实17年云州房市刚需是回落的？按照客观规律，云州房价应该温和上涨？”

　　 “对。”

　　 小五哥点点头。

　　 “云城人口流入速度放缓，土地供应量宽松，在基本的供求关系层面上，房价不具备快速上涨动力。”

　　 “那为什么……”

　　 陌紫妍皱眉问，她对这方面不太敏感，一直以为云州房价上涨是跟随着全国、全社会的大趋势，此刻陡然听到不同的解读，有点难以置信。

　　 小五哥却没有直接解释，而是随口一转。

　　 “其实一线城市中有两个很好的例子：广深。”

　　 “广市房价始终低于深市，而人口流速基本相近，关键就在于土地供应增速。”

　　 “这种情况，其实体现的是一方政府对于发展的全盘考量，毕竟放出多少土地，当地商会做主。”

　　 “假设广市将土地供应卡得很紧，地价房价被同时推高，那么商会就可以获得更多的土地出让金。”

　　 “但是，与此同时，居民居住成本和工商企业经营成本，同样会被推高，从而降低城市的经济活力。”

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